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一年只拍三次地!土地供应改革新政真的来了?

发布于2021-03-01 来源:乐山房交网整理 编辑:冬瓜 阅读(2698)

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近日,一则网传消息刷屏了地产人的朋友圈:

相关政府发布住宅用地分类调控文件,文件要求22个重点城市供地将实现“两集中”: 一是集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。

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(网络截图)

意思就是说:在2021年一整年时间里,所有住宅用地将统一性地被整合起来,每三个月进行一次集中出让。

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当然,不是所有城市都这么做,实施该政策的的城市有:北上广深4个一线城市。也包括南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。

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(数据来源:CREIS中指数据)

突如其来的新通知,似乎就像是土地市场的“大地震”,这对于中小房企和龙头房企,都具有非常现实性的意义。此规定施行后,谁是最大获利者呢?下面乐房姐和你一起探讨探讨。

01 龙头房企将受益  中小企业或将抱团取暖

一年集中只拍3次地,这就意味着所有房企的投资节奏将形成固定,房企间的博弈将更加激烈,即使有钱也不一定能拍到地。

按照资本的累积和房企实力来看,首先利好的会是龙头房企。

一方面,龙头房企本身拥有强大的资金量,弹药更集中,在拍地节奏形成固定节点后,在众多房企中肯定会占有更多的优势,拿地的成功率会提升。

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另一方面,龙头房企基本在全国都有布局项目,足迹更远涉猎更广。此次实施集中拍地的22个城市都是全国一二线城市,大房企的足迹大多都已经渗透这些城市,他们对于集团的标准化投资体系和拿地经验有着丰富积累。如果一旦集中出让土地,他们会有一定的优势。

(图片来源于网络)

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大企业拿地更有机会反之就是中小房企或者资金压力大的房企将会面临更大的挑战。如此一来,企业分化将进一步加剧。

为了拿到一二线城市拍地入场券,提高拿地成功率,这些实力稍弱的房企或将抱团取暖,可采取联合拿地的方式,增强实力,实现合作共赢。

02 项目的集中入市,为住房供应带来稳定预期

当下快周转依然是行业的一大特点。集中拍地必然会带来此后在某一阶段会有多个项目集中入市,填补房产市场淡季的些许空白。

项目集中入市后,为新房供应带来了稳定的预期,多类型项目频出,在一定程度上也会缓解房价上涨的压力。但需要注意的是,阶段性项目集中入市也可能导致市场短期供需失衡,后期可能需要政府进行有力的调控。

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(网络示意图)

更直接一点来说,比如3月拿地,加速推盘的时间,最早在11月进行开盘,在半年内去化大部分,才有可能在下一个或者下下个阶段为拿新地提供有利资金支撑。

这也从侧面再次说明了,中小房企想要运作好整个流程,的确需要更加精准计算和汇聚资本。如果没有很好的投资决策能力、运营能力、融资能力、营销能力,是很难在这22个城市里做好新项目的。

03 拿地难度加大,一二线房企会选择下沉

就新政策而言,本次拍地改革实施范围在一二线城市,三四线城市并未受到波及,但不可忽视的是:对于房企业来说,拿地难度增大,他们会把目标转移到下沉到三四线城市的土地。

综合来看,未来一二线城市、三四线城市形成两个不同市场阵营的情况也有可能发生。如果是一二线城市的房企下沉至三四线,难度肯定要小得多,毕竟有实力有口碑有运营经验,再加上精准拿地投资,进驻下面城市将会变得“绰绰有余”。

反之,如果三四线的城市想要向一二线城市追逐,难度无疑会更加增大,对于资本的要求也会更高,房企与房企之间的博弈也会愈加激烈。

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(网络示意图)

04 外来房企或进驻,对乐山市场有何影响

乐山作为三四线城市里的其中之一,在2021年的土地市场是否会有外来开发商的参与,目前也是一个未知数。

但值得一提的是,早在2017年、2018年,乐山土地市场就迎来了外地开发商富力、美的、天立的到来;其中,乐山天立项目以楼面地价4378元/㎡刷新了乐山土地最高地价。在当时,这三大楼盘也在区域、在市场也是形成了一定影响力。

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( 2018.5.30乐山土拍现场 )

由此,再结合乐房姐前面几点所说,如果一二线城市的开发商下沉到乐山,多多少少对于乐山房产市场是会产生影响的。

①   对开发商来说:拿地成本可能会被炒高

有一定实力的外来开发商以全新的姿态入驻乐山,肯定会加剧本地土地市场的竞争。届时,本地和外地房企共同拿地,土地竞价会更高,楼面地价随之也会更高。这对于本地房企而言会是一个不小的压力与挑战。

随之而来的,是开发成本增加,乐山房价会有所上涨,购房者的购房门槛也会变高。当然了,无论是哪一方拿地,开发商给拿地也会结合本地市场的实际情况和购房者买房实力来分析,并不会盲目下手。

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(乐山楼市实景图)

②   对购房者来说:选择更多,对比更明显

这一点很好理解,如果开发商拿地数量增多,届时入市的项目也会更多。外来房企会给乐山楼市注入更多新鲜的血液,也会给购房者提供更多新选择。

当新盘产品类型多样、价格多样、建筑风格多样的情况下,项目与项目之间的对比也更加明确,购房者也能更直观的去对比下手。

诚然,在多盘的情况下,乐山房价也会更加平稳和持续。也或许,市场还会迎来新一波的促销和优惠,以此来加速楼盘的去化。

写在最后:

话说回来,如果本次土拍新政正式落地,将会给土拍市场带来一场不小的变革,加速行业新一轮的洗牌。所以,在激烈的竞争中,无论是龙头还是中小型房企,更应该好好积累,修炼内功,打造优质产品,同时把握时机,来实现稳健发展。


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