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《民法典》来了!小区业主们将享受这些实惠……

发布于2021-04-29 来源:乐山楼市 编辑:冬瓜 阅读(1920)

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《民法典草案》是新中国成立以来第一部以法典命名的法律草案,是具有基础性的民事法律规范。《民法典》对于一个国家来讲,不仅仅是权利的宣言,更是民事活动的基本遵循和依靠,意义重大,影响深远。


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(图片来源于网络)

最近全网都在热议“典”亮民心的话题,那么,对于乐山的普通小区业主们来说,《民法典》将为大家带来哪些实惠呢?


NO.1“高空抛物”

物业管理公司负有安全保障责任


高空抛物被称为“笼罩城市的痛苦”,《民法典》明确将高空抛物列为违法行为,新增加的回收规则有望解决“坐在一起”的情况,并将物业服务企业的安全责任纳入法律规定。

《民法典》在《侵权责任法》简单粗暴的“坐法”的基础上,对“高空掷物”的规定增加了一个前置程序和两个保证系统。


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(图片来源于网络)


前置程序,即法律明确规定公安机关应当进行调查,查明责任主体,解决了高空抛物事件中被侵权人举证困难的问题,也大大增加了查明责任主体的可能性。


两个保障体系:第一,物业管理服务企业等建筑管理者应采取必要的安全措施,防止高空抛物的发生;第二,建筑物的使用者在给予侵权人赔偿后,可能受到损害的人有权向侵权人追偿,也就是说,如果侵权人“入座”后能够被认定,每个入座的人都有权要求实际的侵权人追偿。

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所以,乐山楼市注意到:包括咱们乐山在内,很多地方的物业企业都开始加装高空摄像头了,无疑是被“倒逼”进行责任监管!


NO.2“催缴物业费”

明确物业管理公司不得断电停水


乐山楼市了解到,很多小区的业主都遇到过一个类似的情况:自己和小区物业因为各种原因会产生相应纠纷,一旦扯起皮,多半都不会按时缴纳物业服务费,这种情况下,物业公司往往会拿“可能断水断电进行催缴”相威胁。


但是,今后这种软暴力情况将直接升级成为违法行为!


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(图片来源于网络)


《民法典》合同第944条规定,如业主违反约定未在期限内交纳物业费,物业服务人员可督促其在合理期限内交纳;合理期限届满未支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。


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物业服务提供者不得通过停止供电、供水、供热和供气来支付物业费。《民法典》还要求充分结合当前物业纠纷的重点,明确物业服务提供者、业主和行业委员会之间的关系及其各自的权利和义务,为物业服务领域的相关纠纷提供明确的法律规定。


此举很大程度上制止了物业服务人以暴制暴的做法,使得他们需要不断提高自身专业性去寻找合法合理的方式维权。


《民法典》施行可能给物业管理工作更多的限制性,但也是一个契机,服务更加规范化、标准化、透明化,物业服务质量、服务效果、服务水平不断提高,对整个行业的发展具有重大意义。



NO.3“表决机制”

未来选聘物业公司更加灵活


你是不是觉得小区物业有问题想重新选聘是件很麻烦的事情?尤其是过程中的表决环节,常常苦于找不到2/3的业主而导致行为搁浅。


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(图片来源于网络)


此次《民法典》将表决机制进行了调整和完善,原“业主大会决定事项”修改为“由业主共同决定的事项以及表决规则”。实践中有些业主不参与表决甚至无法联系,导致需要业主共同决定事项无法快速形成有效决议,物业服务企业的许多工作开展如专项维修资金的使用常常因此搁置,导致后续更多矛盾和纠纷。


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修改后,一般事项经2/3的业主参与表决,“双过半同意”即可,重大事项经2/3参与表决业主“双过3/4同意”即可,换言之,一般事项最低只需全体业主1/3同意(即2/3*1/2),重大事项最低只需全体业主1/2同意(即2/3*3/4),降低了需要业主共同表决事项的门槛,对促进业主更多地参与到小区事务中有非常重大的意义。   


这里乐山楼市要提醒一下,“选聘与解聘物业公司”属于一般事项,根据新规定,仅需1/2产权业主参与投票同意即可,这加快了小区内物业管理人之间的更迭。对物业服务企业来说,为避免市场的优胜劣汰,需要不断提升物业服务质量,创新服务理念,对行业的发展具有促进作用。



NO.4“行业标准”

物业服务合同中

对内容、形式、承诺进行明确


以往对物业服务工作的指导更多的是参照最高法的司法解释,现在将物业服务合同从无名合同变为有名合同,并不只是因为相关物业服务纠纷增多,需要一个正式的规范去约束,而是随着行业的不断发展,需要对服务提出更高的标准。  


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(网络示意图)


物业服务合同中对合同的内容、形式,公开做出有利于业主的承诺为合同组成部分进行了明确;


禁止全部或肢解转包,支持专项分包,规范了物业服务市场,使物业服务更加专业化、标准化,形成企业良性发展;


对物业服务人的要求也更高,物业服务人需要定期把履约情况、维修资金使用、公共收益等向业主公开,向业主大会、业主委员会报告,服务向公开化、透明化发展,促进物业服务人提高服务过程中对服务细节、质量的关注和把控。


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(网络示意图)


写在最后的话——


新增的物业服务合同规定物业服务人承担的义务较多,虽《民法典》系于2021年1月1日起开始实行,但物业服务人应尽快着手学习并理解相关条款,从即日开始的物业服务工作中便应遵循物业服务合同规定。


并妥善留存其履行义务的书面证据,以免日后业主依法要求物业服务人承担违约等法律责任时,物业服务人因未能充分举证而产生不利后果。

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