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向上2022,乐山楼市有信心!

发布于2022-01-13 来源:乐山楼市 编辑:冬瓜 阅读(5721)

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日前,社科院财经战略研究院发布《中国住房发展总报告(2021-2022)》指出,在没有重大政策调整和意外事件冲击的情况下,2022年中国住房市场总体表现将变中趋稳。《报告》还提到,2022年中国楼市将从整体降温转向分化回暖。



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结合2021年末各类会议定调和各地市场表现可知,2022年楼市“变中趋稳”和“分化回暖”的特征已愈发明显,购房者对局势有所预判之后足以提升信心。







1、宏观环境



在刚刚过去的2021年最后一个月,我们能从多处会议中听到有关房地产的积极信号,值得我们擦亮眼睛关注并对2022年的局势保有信心。

2021年12月8日-10日,中央经济工作会议指出:要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。


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图源于财经网

2021年12月24日,央行在2021年第四季度例会上谈及房地产时提出:维护住房消费者合法权益,更好满足购房者合理住房需求,促进房地产市场健康发展和良性循环。与第三季度例会相比,第四季度例会的表述增加了“更好满足购房者合理住房需求”。2021年12月23日,在中国房地产行业趋势展望暨CIHAF2021第二十二届中国住交会上,中国城镇化促进会常务副主席、中央政策研究室原副主任郑新立表示:房地产是持久不衰的支柱产业。

如果说上述信号还是针对行业的消息层面动向,那么,去年11月24日人民日报发布了一篇名为《必须实现高质量发展(学习贯彻党的十九届六中全会精神)》的文章则为这些积极信号做了提纲挈领的指导。




其中,关于房地产的内容,放在了第三部分“加强实现高质量发展的动力和保障”,这是大框架。也就是说,房地产行业依然是未来推动经济发展的重要动力,至少十年内都得保住,别动不动就说崩盘。

毕竟,房地产目前还是地方财政的主要来源,也涉及数千万人的就业,哪有这么容易说舍弃就舍弃,必须得慢慢摆脱依赖。

那么回到房地产本身,可以拆分为六句话:1、要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。2、因城施策、分类指导。3、着力稳地价、稳房价、稳预期。4、落实好房地产市场长效机制。5、顺应居民高品质住房需求,更好解决居民住房问题。6、促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。


其中重点有三:

>>第一个是第2点,重提了分类指导,也就是不同地区可以根据楼市的冷热来进行调控,楼市过冷可以适当放松调控,楼市过热就要收紧调控。

>>第二个是第5点,顺应居民高品质住房需求,更好解决居民住房问题。这就说明,高层意识到目前改善型住房已经逐渐成为主流,未来在解决刚需住房问题的同时,也会顾及改善群体的需求。

>>第三个是第6点,促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。良性循环,这是第一次提出的说法,意思就是房地产行业的每一个环节都不能出岔子。言下之意,房地产不会再出现大起大落,将回归到正常的周期。


根据近日58同城、安居客新发布的2021年《12月国民安居指数报告》显示,2021年12月份用户信心指数为106.3,环比上涨7.2%。和9月时的低迷状态相比,年末购房者信心指数有了显著回升。

但需要注意的是,购房者切不可对房价走势“盲目自信”。正如《中国住房发展总报告(2021-2022)》指出的“2022年中国楼市将从整体降温转向分化回暖”,不同城市将呈现分化趋势。从时间上看,2022年住房市场将先降后升,变中趋稳;从空间上看,从较多降温到局部升温。






2、地方规划



在去年召开的乐山市第八次党代会上,坚持一张蓝图绘到底、与时俱进谱新篇,统揽形成了乐山未来五年发展的“345”工作思路,明确了未来五年的奋斗目标,展望了到二〇三五年和本世纪中叶乐山经济社会发展的美好愿景。


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其中,加快建设全省区域中心城市、“中国绿色硅谷”和世界重要旅游目的地,加快建设文旅经济核心区、先进制造集聚区、现代农业示范区、生态经济先行区,加快实现发展质效、产业能级、城乡面貌、交通优势和幸福指数显著提升。对加快构建现代产业体系、全面融入成渝地区双城经济圈建设、加强生态文明建设、持续保障和改善民生、全面加强思想文化建设、加强民主法治建设、不断推进党的建设新的伟大工程等主要任务进行了全面部署,这是乐山迈步新征程、谱写新篇章的动员令、任务书和作战图。


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政策如斯,虽说系统性的规划尚未完全明确,但是可以明确的一点,这些发展方向都与乐山南向通道的发展有着高度的一致性。去年乐山两会期间,乐山市市中区委书记左小林在接受媒体采访时做了“致力建设乐山高质量发展引领区”的发言。


市中区接下来将发挥主城区核心作用,引领协同发展。

一是高质量推进市中区与峨眉、五通桥、沙湾同城化、组团化发展。

二是不断提升城市水、电、气、路、讯等服务质量,加快智慧城市建设,努力打造幸福美丽嘉州。

三是创建高品质夜间经济集聚区,努力打造城北新区和苏稽新区。


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买房,跟着政府走,永远是最稳妥点。在“引领区”概念的指引下,我们可以看到乐山南向通道已经承载了与峨眉、五通桥、沙湾无缝对接的功能,随之而来的,必将是各项基础配套的全面提升。与此同时,2022年省运会的开幕,苏稽新区迎来再次飞跃的同时,南向通道上的嘉州新城滟澜洲板块也将直接获益。






3、乐山楼市



回看乐山楼市,笔者日前获取到一份去年的权威数据:截止2021年11月,乐山房地产开发投资完成187.46万平方米,同比增长-1.7%,低于全省10.5个百分点(省平8.8%),总量、增速分别居全省第12位、第15位;商品房销售面积完成507.1万平方米,同比增长8.3%,高于全省2个百分点(省平6.3%),总量、增速分别居全省第9位、第10位。


一言以蔽之,四川全省共有18个地级市,常年GDP维持在第七或者第八的乐山,房地产数据尤其是房价数据常年停留在城市排名的下半区,这本身就是不合理的地方。但换个角度来思考,在周边数个城市房价在近两年“暴涨暴跌”的时候,乐山房价还维持在整体6500元/平方米的水平线,不得不说,“水分”几乎没有!



数据来源于乐山楼市丶乐山嘉房网


近日,乐山房交网、嘉州房产网等本土专业的地产网站同时给出综合数据,经过统计,乐山2021年市级在售楼盘有5家荣登榜单,其中4个在售项目位于乐山中心城区以南,住宅全年销售面积高达70多万平方米,占乐山中心城区住宅全年总销售面积的47%,在2021年打出了漂亮的战绩!


其中有几个重点值得我们关注:


1丶排名前五的楼盘,1-4名均处在“南向通道”上。可以看到,购房者们用货币投票的方式,正与城市发展、政府规划不谋而合!


2丶滟澜洲蟾宫折桂,均价、成交都不俗。在具体的项目选择上,滟澜洲凭借15亿元的认购金额、2098套的全年销售力拔头筹。更为关键的,项目依旧维持了6600多元/平方米的销售均价,并没有大肆“以价换量”。取得如此的成绩,正是顺应中央“满足居民高品质住房需求”以及“促进房地产行业平稳健康发展和良性循环”的大方针,在品牌、体量、服务、产品乃至于本土情怀上深得购房者的满意。


3丶资源整合为城市发展导向,“风景向南很好”!对于现如今的房地产市场而言,无论何种需求,价值回归居住导向与中央“住房不炒”的决心是相吻合的。但是,要满足居住导向,必须的和增值的资源整合将是人居生活、乃至于城市发展的终极导向。

从上述乐山热销楼盘来看,生态资源、区位资源、教育资源、医疗资源、品牌资源、服务资源等等无不是购房者愿意用货币为之“投票”的直接原因。

比方说正值大热的乐山南向通道区域,青衣江、大渡河、绿心的山水之美为其奠定生态宜居的基础,以滟澜洲为代表的项目近年也渐渐打造出“生态公园之城”的步伐。外围,湿地公园、绿心公园环伺;在内,凭借已经呈现的“1环1营2广场3公园”立体生态地标,滟澜洲也成为了大城南的一座城市级公园。



城南区域航拍图


生态资源之下,现如今的肖坝-高新区已经拥有20万人级的常驻区域,以嘉州新城滟澜洲为核心商圈的大型商业综合体(新业中心、乐活中心)、社区商业街、满庭芳校园经济圈……缔造了滨江繁华漫游地。繁华在侧,学府为邻。在南向通道原有的乐山师院、成都理工、外国语学校等教育矩阵的基础上,立事达集团又投入3个亿打造了教育园区,外国语小学滟澜洲校区2019年9月已经开学,高中部也已正式开学,加之滟澜洲幼儿园等基础教育配套,目前整个滟澜洲板块都已拥有了独立的1-18岁教育体系。


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立事达教育园区


再举步全龄康养园区,从2020年开始,乐山立事达健康服务投资有限公司拟投资5亿元,在滟澜洲上落地康养园区,并按照三级医院的标准建设立事达骨科医院,为业主和市民提供了最便捷的健康医疗配套。


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立事达骨科医院效果图


进入2022年,作为乐山南向通道的战略节点,这块热土势必会在优质生态人居的基础上,承载起乐山迈向新区(苏稽文体城/大学城、冠英空港新城)的支点效应。


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滟澜洲实景图


结语

对于后市,笔者还是要沿用之前常说的一句话:唯一确定的,就是未来一切都是不确定的!不过,来自中央的政策信心,来自地方的发展方向以及已经呈现的楼市数据,已经为接下来乐山楼市的走向给出了较为明确的方向。购房者们需要做的,就是给出最适合自己的判断,笔者只有一个建议:做对的选择,是最重要的选择!


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